洛杉矶装一个人行横道：批文到手却要等好几年
开发商拿到人行横道审批，得到的答复却是「几年后或更久才建成」,报价随口就是上百万美元——这精确暴露出LA审批系统看着松散、实则处处卡壳的真相。
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核心论点 · 点时间戳可跳到原声
开发商想让新楼令人期待而非恐慌
Zach Lazzari出身剧场与表演行业，2014年搬到LA后发现：一个街区本来生机勃勃，可一旦有新楼开工搭起脚手架，居民的反应通常是「哦不，又要盖什么」。他认为这不该是常态反应，商业地产行业本该像A24挑选导演一样去找有想法的租户，而不是再复制一家Shake Shack——他并不反感Shake Shack,只是不需要它无处不在。
— Zach Lazzari密度低是LA遍地夫妻店的原因
Bill McBride认为纽约的高密度必然带来同一地段的高租金，而LA相对摊开分布，这才是夫妻店能在LA存活下来的关键——他自己住的太平洋海岸公路沿线社区几乎全是独立小店。Zach补充说很多在纽约读书的才华横溢的朋友后来搬去LA,因为纽约买房太贵，但LA更容易找到不错的、位于有趣街区的租房，让人可以专心搞创作而不被房租拖垮。
— Bill McBride分区法规是开发商真正的头号难题
Bill说，只要问房屋建造商或公寓开发商，分区永远是最大的一块拼图。加州的ADU(附属住宅单元)新规让住房存量小幅增加，但真正改变分区很难。他举例：加州处于官方住房危机中后，新规不再允许降低密度——过去有人会一口气买下海滨社区里连续两三栋房子，拆了盖成真正的大豪宅，导致密度反而下降，现在这条路已被堵死。
— Bill McBride整片收楼、按雅各布斯的书造街区
Zach说Western和Melrose那片项目的灵感主要来自简·雅各布斯的《美国大城市的死与生》,书里写格林威治村街头像一场「人行道芭蕾」。他从小在纽约见过这种靠走路就能感受文化的街区，LA几乎没有这种主街，即便偶尔有，最后也会变得像机场购物中心。制约在于LA大约95%的城市土地是住宅用地，一旦主街上的文化和生活被抽干，周边就只剩纯住宅，没有退路。
— Zach Lazzari利率变了，商业地产不能再靠套利赚钱
Zach认为过去商业地产靠的是「金融工程」——找一屋子智商140的人做表格，套资本化率和利率的差价就能赚钱；但现在利率高于当年买楼时用的资本化率，这套算法不再成立，逼着开发商必须真正把产品做好。他说自己项目的租金正在上涨，原因正是投入了「人才」去做设计，而不是像多数新公寓那样做出千篇一律、让人看了就皱眉的建筑。
— Zach Lazzari装一个人行横道像走进卡夫卡小说
Zach吐槽在LA申请建一个人行横道的流程「就像卡夫卡的小说」。他们为Clinton和Western路口申请到批复，邮件却说建成时间是「几年后或更久」。追问下去发现根本没有明确流程——市政部门说可以批，但工程、电路加上要在下方埋一个地下管道箱，报价随口就是上百万美元，像是在问「你还能为我们做点什么」。
— Zach LazzariADU不配停车位，街道反而更挤
Bill指出加州放开的ADU新规有个副作用：这类后院小屋不要求配建街外停车位，结果大量建ADU的社区街道被停得比以前更满。Zach补充说自己不开车多年，常常低估停车对LA人的重要性——朋友宁可把车挪半个街区去停，也要避开难停车的商圈，像Fairfax这种停车差到让人干脆放弃去消费的地方并不少见。
— Bill McBride科里亚城的停车，可能是全球最疯狂
Bill说科里亚城(Koreatown)的停车状况可能是地球上最疯狂的场景之一——常年一个空位都没有，他太太住在那里时见过有人就干脆坐在车位旁边等，一旦有人开走立刻协调抢位。两人由此聊到自动驾驶普及后停车问题会大幅缓解，丑陋的车库入口也可能从此消失，连超速罚单收入都会受影响。
— Bill McBride原话 · 已逐字校验
if you're passionate about a thing, then that passion usually translates into an exciting new result.
如果你对一件事有热情，那份热情通常就会转化成一个令人兴奋的新结果。
Zach Lazzari5:08
LA doesn't have the luxury of doing that because roughly 95% of the city is residentially zoned.
LA没有这种奢侈条件，因为这座城市大约95%的土地都被划为住宅用地。
Zach Lazzari10:11
You can't get a cap rate and an interest rate arbitrage and make money.
你没法再靠资本化率和利率之间的套利赚钱了。
Zach Lazzari12:12
It's like a Kafka novel. It's just horrible.
这就像一部卡夫卡的小说，简直糟透了。
Zach Lazzari13:21
We got approved for a crosswalk on Clinton and Western. And it said it'll be built in a few years or more.
我们申请到了Clinton和Western路口的人行横道批复，上面写着会在几年后或更久建成。
Zach Lazzari13:21
is one of the craziest parking situations, maybe on the planet.
可能是地球上最疯狂的停车状况之一。
Bill McBride17:26
Yeah, you got to find a guy who knows a guy.
是啊，你得找到一个认识门路的人。
Zach Lazzari18:28
数字与实体
| LA住宅用地占比 | 约95% | 10:11 |
术语
- ADU附属住宅单元
- 加州近年放宽建设限制的后院小屋类住宅，可增加住房存量但通常不必配停车位
- cap rate资本化率
- 衡量房产净收益与购买价格之比的指标，过去常被用来做利率套利
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开场关于LA是否算「宜居走路城市」的插科打诨(约10:11-11:11)信息量低，可跳过。