洛杉磯裝一個人行橫道：批文到手卻要等好幾年
開發商拿到人行橫道審批，得到的答覆卻是「幾年後或更久才建成」,報價隨口就是上百萬美元——這精確暴露出LA審批系統看著鬆散、實則處處卡殼的真相。
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核心論點 · 點時間戳可跳到原聲
開發商想讓新樓令人期待而非恐慌
Zach Lazzari出身劇場與表演行業，2014年搬到LA後發現：一個街區本來生機勃勃，可一旦有新樓開工搭起腳手架，居民的反應通常是「哦不，又要蓋什麼」。他認為這不該是常態反應，商業地產行業本該像A24挑選導演一樣去找有想法的租戶，而不是再複製一家Shake Shack——他並不反感Shake Shack,只是不需要它無處不在。
— Zach Lazzari密度低是LA遍地夫妻店的原因
Bill McBride認為紐約的高密度必然帶來同一地段的高租金，而LA相對攤開分布，這才是夫妻店能在LA存活下來的關鍵——他自己住的太平洋海岸公路沿線社區幾乎全是獨立小店。Zach補充說很多在紐約讀書的才華橫溢的朋友後來搬去LA,因為紐約買房太貴，但LA更容易找到不錯的、位於有趣街區的租房，讓人可以專心搞創作而不被房租拖垮。
— Bill McBride分區法規是開發商真正的頭號難題
Bill說，只要問房屋建造商或公寓開發商，分區永遠是最大的一塊拼圖。加州的ADU(附屬住宅單元)新規讓住房存量小幅增加，但真正改變分區很難。他舉例：加州處於官方住房危機中後，新規不再允許降低密度——過去有人會一口氣買下海濱社區裡連續兩三棟房子，拆了蓋成真正的大豪宅，導致密度反而下降，現在這條路已被堵死。
— Bill McBride整片收樓、按雅各布斯的書造街區
Zach說Western和Melrose那片項目的靈感主要來自簡·雅各布斯的《美國大城市的死與生》,書裡寫格林威治村街頭像一場「人行道芭蕾」。他從小在紐約見過這種靠走路就能感受文化的街區，LA幾乎沒有這種主街，即便偶爾有，最後也會變得像機場購物中心。制約在於LA大約95%的城市土地是住宅用地，一旦主街上的文化和生活被抽乾，周邊就只剩純住宅，沒有退路。
— Zach Lazzari利率變了，商業地產不能再靠套利賺錢
Zach認為過去商業地產靠的是「金融工程」——找一屋子智商140的人做表格，套資本化率和利率的差價就能賺錢；但現在利率高於當年買樓時用的資本化率，這套算法不再成立，逼著開發商必須真正把產品做好。他說自己項目的租金正在上漲，原因正是投入了「人才」去做設計，而不是像多數新公寓那樣做出千篇一律、讓人看了就皺眉的建築。
— Zach Lazzari裝一個人行橫道像走進卡夫卡小說
Zach吐槽在LA申請建一個人行橫道的流程「就像卡夫卡的小說」。他們為Clinton和Western路口申請到批覆，郵件卻說建成時間是「幾年後或更久」。追問下去發現根本沒有明確流程——市政部門說可以批，但工程、電路加上要在下方埋一個地下管道箱，報價隨口就是上百萬美元，像是在問「你還能為我們做點什麼」。
— Zach LazzariADU不配停車位，街道反而更擠
Bill指出加州放開的ADU新規有個副作用：這類後院小屋不要求配建街外停車位，結果大量建ADU的社區街道被停得比以前更滿。Zach補充說自己不開車多年，常常低估停車對LA人的重要性——朋友寧可把車挪半個街區去停，也要避開難停車的商圈，像Fairfax這種停車差到讓人乾脆放棄去消費的地方並不少見。
— Bill McBride科里亞城的停車，可能是全球最瘋狂
Bill說科里亞城(Koreatown)的停車狀況可能是地球上最瘋狂的場景之一——常年一個空位都沒有，他太太住在那裡時見過有人就乾脆坐在車位旁邊等，一旦有人開走立刻協調搶位。兩人由此聊到自動駕駛普及後停車問題會大幅緩解，醜陋的車庫入口也可能從此消失，連超速罰單收入都會受影響。
— Bill McBride原話 · 已逐字校驗
if you're passionate about a thing, then that passion usually translates into an exciting new result.
如果你對一件事有熱情，那份熱情通常就會轉化成一個令人興奮的新結果。
Zach Lazzari5:08
LA doesn't have the luxury of doing that because roughly 95% of the city is residentially zoned.
LA沒有這種奢侈條件，因為這座城市大約95%的土地都被劃為住宅用地。
Zach Lazzari10:11
You can't get a cap rate and an interest rate arbitrage and make money.
你沒法再靠資本化率和利率之間的套利賺錢了。
Zach Lazzari12:12
It's like a Kafka novel. It's just horrible.
這就像一部卡夫卡的小說，簡直糟透了。
Zach Lazzari13:21
We got approved for a crosswalk on Clinton and Western. And it said it'll be built in a few years or more.
我們申請到了Clinton和Western路口的人行橫道批覆，上面寫著會在幾年後或更久建成。
Zach Lazzari13:21
is one of the craziest parking situations, maybe on the planet.
可能是地球上最瘋狂的停車狀況之一。
Bill McBride17:26
Yeah, you got to find a guy who knows a guy.
是啊，你得找到一個認識門路的人。
Zach Lazzari18:28
數字與實體
| LA住宅用地佔比 | 約95% | 10:11 |
術語
- ADU附屬住宅單元
- 加州近年放寬建設限制的後院小屋類住宅，可增加住房存量但通常不必配停車位
- cap rate資本化率
- 衡量房產淨收益與購買價格之比的指標，過去常被用來做利率套利
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開場關於LA是否算「宜居走路城市」的插科打諢(約10:11-11:11)信息量低，可跳過。